物业管理作为牵涉面广、社会关注度高的民生热点，其治理成效关乎千万家庭的幸福感和城市基层治理水平。

当前，莆田正在推进《莆田市住宅物业服务和管理规定》制定工作，草案已完成修改二稿，进入征求意见和立法论证阶段。涵江区政协常委、提案委主任许国兴结合莆田实际，针对住宅物业管理领域的突出问题深入调研，并提出建议。

长期以来，我市住宅物业管理领域矛盾凸显，成为影响社会和谐的“梗阻”。为此，许国兴从多个维度提出解决方案。

破解物业治理难题，需夯实组织基础。许国兴建议，将物业管理工作纳入基层社会治理核心范畴，推行“党建+物业管理”模式，建立严格考核机制。党委政府要主动担当，乡镇（街道）成立物业管理服务中心，县区将住建部门内设的物业科升格为独立行政部门，解决“小马拉大车”的监管乏力问题。

针对业委会这一业主自治核心载体，他建议明确业主委员会为基层群众性自治组织，将业委会、监委会及其成员纳入国家监察对象。这一定位既赋予业委会合法治理身份，又通过监察覆盖防范权力滥用，遏制个别业委会成员与物业“沆瀣一气”的腐败风险，让业委会真正成为业主利益的“代言人”。

物业收费与服务质量不匹配是业主与物业矛盾的“导火索”。许国兴提出，立法应突出物业管理的公益性、非盈利性，鼓励乡镇（街道）、村（居）创办国有、集体性质的物业公司，引导行业回归服务本质。

在收费机制上，建立“两公开一透明”制度：公开物业管理权限、服务内容及收费项目、标准，确保物业公司与业委会的财务收支完全透明并张榜公示，让业主“明明白白消费”。更具突破性的是，取消物业公司直接向业主收费的权利，将收费权归属于业委会，物业公司的报酬与开支由业委会统一支付。这一“打财断血”举措能让物业公司回归服务本位，防范因掌握收费权而滋生的强势地位与黑恶化倾向，同时倡导推行酬金制和分项承包制，让服务质量与报酬直接挂钩。

针对毛坯房、长期空置房的收费争议，借鉴外地经验，对未装修的毛坯房按20%缴纳物业费，已装修但连续空置6个月以上的按不高于70%缴纳，体现公平原则，缓解业主负担。

“物业公司不是‘执法者’，其管理手段必须严格限定在劝导范围内。”许国兴着重强调，要通过立法严防物业公司异化为“民间执法队”。严禁物业公司以任何理由侵犯业主住宅使用权，对阻挠业主及车辆自由出入、断水断电等行为，定性为“寻衅滋事”，依法予以治安处罚，情节严重的追究刑事责任，且连带追究指使人与公司负责人责任。

对于业主装修中可能出现的破坏承重结构等紧急情况，物业公司仅可采取临时性制止措施，且必须第一时间报告政府部门，若拖延报告或滥用制止权，需承担法律责任。这既划清了物业的权责边界，也保障了业主的合法权益。

业委会成立难、运作不规范是业主自治的“卡脖子”问题。许国兴建议，立法明确限期成立业委会的责任主体，规定乡镇（街道）在物业交付达到法定条件后的6个月内，必须牵头组织成立业委会，防止前期物业公司长期垄断经营。

为保障业主对自治组织的控制权，降低业主提议罢免业委会成员的门槛，将“20%以上业主提议”调整为“四分之一以上业委会委员或5%以上业主提议”；简化解聘物业公司的程序，将“全体业主所持投票权2/3以上通过”改为“二分之一以上通过”，让业主能更便捷地“用脚投票”，倒逼业委会与物业公司履职尽责。

监督机制上，赋予业主直接起诉权：若业委会不履职、物业公司服务不到位，业主作为利害关系人可直接向法院提起诉讼，打通维权“最后一公里”。

“物业治理需多方发力，形成监管合力。”许国兴建议，强化物业领域的司法与行政保障，公安机关专门成立“物业警察”，法院设立“物业法庭”，集中破解物业纠纷案件专业性强、处理难度大的问题。同时，将物业领域黑恶势力整治纳入扫黑除恶常态工作重点，严厉打击物业公司拉拢腐蚀公职人员、寻求“保护伞”等腐败行为，斩断利益输送链条。

在督查问责方面，各级人大加强物业法律法规执行情况的执法检查，纪委监委将各部门履责情况纳入监督执纪范围，巡视巡察机构针对物业领域开展专项巡察，通过全方位监督确保政策落地见效。

“物业管理不仅是管理，更应承载公益责任。”许国兴建议，立法鼓励物业领域践行公益，倡导乡镇（街道）、村（居）创办的国有、集体物业公司承担更多社会责任，积极开展和美小区公益建设与物业扶贫工作，让“小物业”服务 大民生”，助力构建和美莆田。

（时报记者 郑育俊）